​鄂尔多斯“鬼城”变天堂，房价再回最高位，到底是什么情况？

鄂尔多斯“鬼城”变天堂，房价再回最高位，到底是什么情况？

人们对鄂尔多斯楼市的关注，源于鄂尔多斯和温州曾是中国楼市的第一批“鬼城”，自此以后，“鬼城”流行，很多地方的房价出现大跌，什么地方的房子卖不出去了，人们都要冠上一个“鬼城”的大帽子。人们不免会想，如果鄂尔多斯的楼市能够回暖，其它地方不久也有希望了吗？鄂尔多斯的情况到底如何？

所谓的“鬼城”具体指的是鄂尔多斯的康巴什区，是鄂尔多斯的经济政治中心，当时的规划是要建设100万人的规模，新城面积达到155平方公里，但现在也才只有10万左右的人。高楼如同森林一样密集，人均拥有3至4套房，成片的住宅区却空置严重，被人们称为“鬼城”也就不奇怪了。过去，鄂尔多斯依赖煤炭和羊毛产业的发展，吸引了大量的移民。然而，随着产业结构的调整，鄂尔多斯的优势资源不再具有优势，经济衰退来临之后，人口也开始退出。如今，鄂尔多斯的房价开始回升的背后，或许正是三四线城市房地产市场的特殊样本。

2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房子单价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元，在2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。据当地人讲，前几年这里的房价跌了一半还多，原来1万多的基本跌到4000～5000元甚至更低，那些接近每平方米2万的房子也跌到7000～8000元。2014年前后，鄂尔多斯市区大部分房地产在建项目还出现了停工、烂尾的状态。

有当地人介绍说，在去库存和房改政策的支持下，鄂尔多斯的房价从2016年开始回升。现在中心区大部分楼盘已经回升至每平方米1万元的水平，和2010年房价最高的时候差不多了。一个著名楼盘，在2014年预售时还不到每平方米5000元，而现在房价已经翻倍，附近有康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学，而且交通方便，小区绿化、周边配套设施也都相对完善。看来，鄂尔多斯的房价还真是恢复到了2011年前房价最高的时候的状态。

鄂尔多斯的情况，不免让人们会想到，同样是资源枯竭型城市的黑龙江鹤岗和甘肃玉门，这两个城市的房价暴跌至每平米仅百元。差距到底在哪里？对于资源型城市，都存在资源枯竭后，当地人口大量流失，楼市也随之骤变的现象。鄂尔多斯也是一个依赖资源的城市，采煤业及其相关产业在其产业结构中的比重一度高达70%。幸运的是，鄂尔多斯的煤炭资源直至今日仍未枯竭。虽然没有枯竭，但是，今天的鄂尔多斯对资源的依赖度有多大？外界对鄂尔多斯资源的需求又有多大？这些恐怕还是鄂尔多斯发展的一个重要变数。

由于外地对煤炭的用量减少，实际上已经给鄂尔多斯的楼市带来了霉运。从2011年起当地楼市持续降温，终于在2016年跌到了谷底，平均房价不到4000元。一个当地人称，自己家的房子，5年之内从上万元跌到了3750元。当初投资的200万元跌到不足60万元。更重要的是，随着采煤业的衰落大量人口流失，即使他愿意亏本卖出，也没人再愿意接盘。不过如今，情况不一样了，三年后的今天，这个楼盘的标价是13750万元，已经恢复甚至比当时买入的价格还稍微高了一些。

有一种观点认为鄂尔多斯的基础设施比较完整，这几年除了市政道路、广场之外，还建设了不少优质学校、医院、文化设施等，从而保证了较高的经济增长速度。但是，统计资料显示，2018年鄂尔多斯的GDP名义增速是5.12%，而赤峰的名义增速超过了10%，包头也超过了7%。可是在2019年，赤峰的房价只有9600元/平米、包头更是不到8000元/平米。鄂尔多斯房价在这两年回暖上涨的理由在哪里？

正是有这样的顾虑，对于当今鄂尔多斯的房价，很多当地人也都认为有点不可思议，他们对未来的房价上涨也没有信心。最担心的是未来会不会出台新的调控措施，这对脆弱的鄂尔多斯楼市还是有比较大的威胁的。据称，鄂尔多斯这轮房价上涨的一个直接原因，就是通过棚改消化了大量的存量商品房，从而导致供应量的减少。认为制造的这种需求紧张状态，不可能持久，对鄂尔多斯这样的一个小城市来说，其作用当然就更加有限了。

因此说，鄂尔多斯楼市深层次的矛盾，这就是人口增长和经济发展与土地和住宅存量之间的矛盾，还没有完全解决。一个数据可以把这个问题看得很清楚，2010年，该市房地产开发施工面积为4122.4万平方米，而后来这几年的竣工面积加起来不超过1300万平方米。不少烂尾开发项目还没有出现转机。大片开发区纵横交错的道路已经完成，但是看不到建筑工地施工的景象。

也就是说真正刺激楼市复苏的动力还严重不足。就鄂尔多斯的通过货币化“房票”去库存的经验，也不是灵丹妙药，并且各地也都经过了去库存这个阶段。从总的趋势和规律看，鄂尔多斯与其他城市并无二样，切不可盲目乐观，还是要坚持“房子是住的不是炒的”定位，扎扎实实发展经济，才是硬道理。【本文由“马跃成”账号发布2019年11月17日】