​北京买房指南：深度解读酒仙桥

北京买房指南：深度解读酒仙桥

一、堵、乱、798与基本界面

提起酒仙桥，脑海里蹦出来的几个关键词是：

堵、乱、798

堵：

酒仙桥的堵点——大山子桥，一个路口承担三个任务，

任务一：连通望京和酒仙桥板块

任务二：连接京密路和机场辅路

任务三：机场高速入京和出京方向的匝道口

它只是一个小路口，承担不了那么多……

交通问题根本原因还是城市规划跟不上板块发展造成的，

再叠加板块交界处，以及越往后，越积重难返。

乱：

百度随手搜#酒仙桥乱#，你会发现酒仙桥的乱是四面八方的，

交通乱：道路违停，缺少斑马线和红绿灯

治安乱：打架斗殴，治安混乱（来自新闻，有经验的可以说说真实体感）

管理乱：老旧小区开墙打洞，游商扎堆

798：

798算是酒仙桥一张高大上的名片，

老厂房改造的艺术社区标杆。

798的存在，更映照出同板块X街坊的破败，

仿佛是两个不同时代被强行粘合到了一块。

酒仙桥板块的断裂感也体现在城市界面上：

以坝河为界，酒仙桥可以粗略分为南北两个小板块，

坝河以南，是著名的酒仙桥一到十二街坊，代表着酒仙桥的过去：

主要是上个世纪50-80年代电子厂家属区，

目前基本都进入了老旧小区待改造的阶段。

坝河以北，则代表着酒仙桥的未来，

这里有，

以颐堤港为代表的大型高档购物中心；

以阳光上东、丽都壹号为代表的品质次新社区，

以和睦家为代表的高端私人医疗，

更有798这张高端的艺术名片。

从资产的价格来看，也呈现出分化的特点，

一面是均价5W出头的N街坊，

另一面是均价9W+的丽都壹号。

二、落后产业区与新兴产业外溢区

为什么酒仙桥如此割裂，

这背后的根本驱动力依然是产业更迭。

落后产业区与新兴产业外溢区，

这两种属性同时聚集在一个板块。

1.电子产业的发展与没落

酒仙桥其实算是北京郊区较早发展的区域，

上世纪50年代，基于发展有线电和无线电工业的产业政策，

北京市政府将酒仙桥规划为电子工业区，

建立北京电子管厂和华北无线电器材联合厂。

此后，众多电子厂在酒仙桥落地，形成产业聚集。

由于这些电子厂以7字头命名，所以逐渐形成了一系列7的代号。

738是北京有线电厂代号，

718是无线电器材联合厂，

774是电子管厂。

而后来大名鼎鼎的798则是718厂的三分厂。

但任何的产业都逃不出形成、扩张、成熟和衰退的周期，

到了80年代末90年代初，受新兴产业IT的影响，以及市场机制的兴起，

酒仙桥这种计划经济体制下的老牌国营企业，

逐步走向利润摊薄甚至亏损，发不出工资的地步。

到1994年，北京市开始启动电子厂老工业基地的改造。

完全从0开始，和在老基础之上做新版图，

相比之下，后者明显更有阻力。

与此同时，临近版块望京聚焦IT行业开始发力，

走上了发展的快车道，

然后通过10年，远远把当年的工业基地酒仙桥甩到了后面。

2.IT产业的发展与外溢

通常一个版块的兴起，尤其是边缘区域，

往往是由于抓住了新兴产业发展的机会。

比如，北五环外的上地，西二旗，

是因为抓住了IT互联网的发展趋势，

一跃成为新的就业中心。

产业吸引人口，人口产生需求，需求推动市场。

对于望京来说，最好的一张牌是2010年左右抓住了互联网的发展趋势。

而对于有产业包袱的酒仙桥而言，也是在十年前，

与相邻板块望京拉开了本质上的差距。

2020年的望京，是发展强劲的产业区；

而2020年的酒仙桥，是望京产业区的外溢承接板块。

以两个板块的代表小区为例，

丽都壹号，135三居，2020年成交价在1000W左右，单价7.2W；

同户型，2022年最新成交1170W左右，单价8.4W，涨幅16.67%；

臻园，140三居，2020年成交价在1290-1300W之间，单价9-9.1W；

2022年135的一层三居挂牌价都到了1500W+，涨幅至少在20%+；

其实从产品的配置来看，

丽都壹号的品质并不差：干挂石材，园林景观，

不能说是豪宅的配置，也是商品房里面高品质的代表了。

但最大的短板就是地段，

地段本身的属性决定了高品质楼盘的天花板。

三、百慕大的硬伤与潜力

酒仙桥有一个mixin的标签，叫#互联网百慕大#：

传说再强势的互联网公司，落户酒仙桥，都会不由自主的flop下去：

最著名的莫过于360。。

2013年，360正式搬入位于酒仙桥的新大楼，

2014年，350股价达到了121.5美元的峰值，

2015年，急转直下，股价暴跌至50美元。。

还有Facebook汉化版的人人网，

旅游行业前小红书马蜂窝，

出海和机器人领头羊猎豹……

恒通商务园里埋葬了多少互联网企业。。。

所以，有神秘传说，酒仙桥是互联网百慕大。

玩笑归玩笑，认真盘点下，

其实酒仙桥的产业基本面并不差：

从80年代的电子产业，到10年之后蹭边发展的IT产业，

相比于纯居住功能地块，酒仙桥至少有恒通商务园这样成规模的产业园区。

但是为什么没有发展成像上地这样的就业中心呢？

甚至基于四次人口普查的分析来看，

酒仙桥的就业规模甚至还不如宋家庄。

从结果上来看，酒仙桥并没有强产业支撑。

原因有三：

第一，交通硬伤。

众所周知的堵。影响通勤效率。

第二，缺少系统规划，且改造难度大。

从地理位置来看，酒仙桥的区位定位与望京有相似之处，

最初都是#东北郊区工业区#。

但望京受益于10年左右的第二CBD高规格规划，

这也算是发展晚的好处。

而在成熟规划之前发展的酒仙桥，

反倒由于已经发展成型，改造难度大，而错过了更新的机会。

从0开始和推倒重来，后者的改造成本更高，阻力更大。

第三，缺少学区、高规格商业等强配套。

除了颐堤港之外，几乎没有高规格的商业配套。

而且片区内无有力学区支撑，

这也导致了整个板块的吸引力偏低，而且可预见的天花板并不高。

那么，酒仙桥的增值潜力有多大呢？

第一，对于N街坊等老旧小区来说，回归居住属性，

只能靠老旧小区改造来补齐居住短板，

通常经验来看，改造后预估有10%左右的涨幅空间。

第二，次新为主的坝河以南，凭借次新高品质依然能保持不低于平均的涨幅，

后续的利好来自于：

地铁12号线的开通，补齐公共交通短板。

产业区的腾笼换鸟，以京东方为代表的芯片企业能否突破。

配套的升级， 看能否有新增的中高端商业地块（从目前公布的招拍挂信息来看，暂时没有预留）；

但随着旧改的升级与产业的人口引入，有新增商业配套的可能。